С октября для собственников квартир начнут действовать 5 новых правил

Собственная квартира дает владельцу широкие возможности распоряжаться жильем, но границы этих прав заканчиваются там, где начинается общее имущество многоквартирного дома. Осенью 2026 года собственникам особенно важно учитывать правила проведения общих собраний и внимательно проверять, сколько голосов необходимо для принятия конкретного решения.

При этом говорить, что все перечисленные требования вводятся именно с 1 октября, было бы неточно. Значительная их часть уже закреплена в Жилищном кодексе, а в течение 2026 года Минстрой выпускал дополнительные разъяснения о порядке голосования и оформления документов.

Кондиционер нельзя просто закрепить где угодно

Один из вопросов касается установки наружного блока кондиционера. Если оборудование крепят к несущей стене, наружным откосам, отливам или другим элементам, относящимся к общему имуществу дома, собственнику необходимо учитывать позицию общего собрания.

Минстрой в январе 2026 года разъяснил, что установка наружного блока с использованием таких элементов возможна при наличии соответствующего решения общего собрания собственников. Для такого вопроса требуется не менее двух третей голосов от общего количества голосов владельцев помещений в доме.

Поэтому перед монтажом кондиционера лучше уточнить, относится ли место крепления к общему имуществу и какие согласования действуют в конкретном доме. Самовольная установка может в дальнейшем стать причиной спора с управляющей организацией или другими собственниками.

Подвал и чердак не принадлежат жильцу отдельно

Чердаки, технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями относятся к общему имуществу собственников, если отвечают установленным законом признакам. Один владелец квартиры не может самостоятельно решить, что помещение теперь будет использоваться только им или передано третьему лицу.

Вопросы использования общего имущества относятся к компетенции общего собрания. Для ряда подобных решений Жилищный кодекс устанавливает квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов всех собственников, а не только пришедших или участвовавших в голосовании.

Это важное различие. Даже если почти все участники конкретного собрания поддержали предложение, голосов все равно может оказаться недостаточно, если закон требует учитывать их количество от общего числа собственников дома.

Простого большинства хватает не всегда

В сентябре Минстрой отдельно напомнил, что в зависимости от вопроса в многоквартирном доме используются разные способы подсчета голосов. В одних случаях достаточно большинства от числа участвующих в собрании, в других необходимо более 50% голосов всех собственников, а для ряда вопросов требуется как минимум две трети от общего количества голосов.

Поэтому при получении итогов собрания стоит смотреть не только на формулировку «решение принято». Значение имеют сам вопрос, число участвовавших собственников и то, какая доля голосов требовалась именно для этого решения.

Протокол имеет юридическое значение

Результаты общего собрания оформляются протоколом. Закон рассматривает решения и протоколы ОСС как официальные документы, которые могут менять права и обязанности собственников в отношении общего имущества дома.

Документы должны быть размещены в ГИС ЖКХ либо соответствующей региональной информационной системе не позднее десяти дней после проведения собрания. Для голосований, проводимых с использованием электронных систем, предусмотрены свои требования к формированию документации.

Собственникам поэтому полезно проверять не только итог голосования, но и повестку, формулировки вопросов, количество голосов и сам протокол. Особенно внимательно стоит относиться к решениям, которые касаются передачи или использования общего имущества.

Инициировать собрание могут сами жильцы

Ждать инициативы управляющей компании необязательно. Собственники, которым принадлежит не менее 10% от общего количества голосов в многоквартирном доме, вправе обратиться в управляющую организацию, ТСЖ или кооператив с требованием организовать общее собрание.

В обращении необходимо указать вопросы, которые предлагается включить в повестку. После получения такого требования управляющая организация или соответствующее правление должны выполнить предусмотренные законом действия для организации собрания.

Таким механизмом жильцы могут воспользоваться, например, если необходимо обсудить ремонт, использование помещений, размещение оборудования или другой вопрос, затрагивающий интересы всего дома.

Что стоит проверить собственнику

Перед установкой оборудования на фасаде или использованием подвала, чердака и других общих помещений лучше сначала установить их правовой статус. Если вопрос относится к компетенции общего собрания, необходимо провести голосование и набрать именно то количество голосов, которое предусмотрено для соответствующего решения.

Не менее важно внимательно относиться к уже проводимым собраниям. Фраза «большинство проголосовало за» сама по себе еще не гарантирует законность решения: для разных вопросов правила подсчета отличаются. Поэтому собственникам стоит смотреть на документы, число голосов и точную формулировку повестки, а не только на объявленный результат.