Рынок ипотеки в Сибири: спрос и предложение ищут новый баланс

Выдачи ипотеки в Сибирском ФО, как и в целом по России выросли по сравнению с первым кварталом 2025 года, однако спрос на первичное жилье снизился после переформатирования программы семейной ипотеки в феврале 2026 года.

Сибирский ФО находится на третьем месте по доле ипотек, взятых в других федеральных округах. Распроданность строящегося жилья на территории округа снижается быстрее, чем в целом по стране. Однако благодаря гибкой политике застройщиков региона Сибирь относительно хорошо подстраховалась от возникновения рисков затоваренности.

К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка в рамках Domclick Digital Day в Новосибирске.

Сибирь не скоро строится

Сибирский регион не очень активно застраивается: доля жилья, построенного за последние десять лет, там ниже, чем в целом по стране и продолжает снижаться (График 1). При этом средний год постройки приобретаемого в ипотеку вторичного жилья – 1989, что несколько выше среднего уровня по стране.

График 1. Доля жилья, построенного за последние 10 лет в общем объеме жилфонда на дату

Спрос на жилье на территории Сибирского ФО не сильно централизован. Если, например, две трети приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге и Тюмени, то на первичку Новосибирска, Красноярска и Барнаула приходится всего 58% спроса (30,5%, 15,8% и 11,8% соответственно).

Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Оби (1,4%), Новоалтайска (1,1%) и Бийска (0,9%).

География вторичного жилья, ожидаемо, шире. На тройку лидеров приходится около трети – это Новосибирск (12,9%), Красноярск (11,3%) и Норильск (9,1%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают готовые квартиры, кроме уже отмеченного Норильска, в Новокузнецке (3,9%) и Братске (3,2%).

Таблица 1. Доли населённых пунктов, в которых приобреталась недвижимость в ипотеку на территории Сибирского ФО в 2025 г.

Разница в ТОП-20 городов по продажам первичного и вторичного жилья объясняется наличием территорий с дефицитом нового строительства. В итоге жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и, при наличии потребности в «первичке», скорее всего, переедут. Однако приобретение жилья в новостройках и, тем более, в другом регионе, в целом более затратно. Доход выбирающих квартиру в новостройке выше (График 2). При этом покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жильё по Сибирскому ФО в 2025 году составил 43% от среднего чека на квартиру в новостройке (в России – 42%).

Доход ипотечного заемщика, взявшего ипотеку не в регионе своей регистрации на треть (33,6%) выше дохода заемщиков-домоседов (График 2А).

График 2. Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку первичное и вторичное жильё (2025 год).

График 2А. Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку жильё в своем субъекте Федерации и за его пределами (2025 год).